Amargosa: saiba como regularizar a documentação do seu imóvel e obter Escritura Pública de Instituição de Direito



O Cartório Marlene Lessa, com sede na cidade de Amargosa, já se adequou a Lei nº 13.465/2017, que dentre suas várias providências, disciplinou, em definitivo, o direito real de laje, que é quando, por exemplo, um familiar cede uma área para construção em cima de um determinado imóvel. Em muitos casos como este, que são bastante comuns, as pessoas tinham dificuldade em obter a Escritura Pública de Instituição de Direito de Laje deste novo imóvel. Com a aplicação da nova Lei, ficou mais dinâmico e ágil o processo de obtenção deste importante documento.


A senhora Railda Cardoso de Jesus de Oliveira, moradora do loteamento Tropical Center, conseguiu regularizar seu imóvel através da aplicação da nova legislação. "Foi uma benção essa conquista, em pouco tempo já vou ter a escritura da minha casa em minhas mãos, estou muito feliz" disse a moradora.

Uma análise técnica feita pela direção do Cartório Marlene Lessa, fala mais sobre esta e outras novidades. Confira:

A Lei nº 13.465/2017, dentre várias providências, disciplinou, em definitivo, o direito real de laje, Analisemos, pois, algumas importantes novidades.

Os direitos reais, diferentemente dos pessoais ou obrigacionais (a exemplo de um direito de crédito), não podem derivar, direta e exclusivamente, da manifestação volitiva das partes, uma vez que, dentre as suas características, destaca-se a legalidade.

Imaginemos, a título meramente ilustrativo, um indivíduo que constrói um segundo andar em sua casa, e, em seguida, transfere o direito sobre o mesmo, mediante pagamento, para terceiro, que passa a morar, com a sua família, nessa unidade autônoma.
Não se tratando, em verdade, de transferência de “propriedade"- que abrangeria, obviamente, o solo -, este terceiro passa a exercer direito apenas sobre o que se encontra acima da superfície superior da construção original, ou seja, sobre a laje.
O mesmo ocorreria se a transferência, mediante pagamento, tivesse por objeto um pavimento construído abaixo do piso da casa, o que é muito comum acontecer em terrenos inclinados: o terceiro passaria a exercer direito apenas sobre o que se encontra abaixo da superfície inferior da construção original.
Trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa alheia - com amplitude considerável, mas que com a propriedade não se confunde -, limitado à unidade imobiliária autônoma erigida acima da superfície superior ou abaixo da superfície inferior de uma construção original de propriedade de outrem.

Então, quando a Lei Federal nº 13.465/2017 inovou a Lei nº 6.015/73(Registros Públicos) trazendo ao Tabelionato de Notas, a elaboração da Escritura Pública de Instituição de Direito de Laje, poderá o Tabelião constar a descrição do imóvel em sua amplitude, pois esse direito real também pode ser instituído para formalizar a titularidade de um direito real sobre “andares subterrâneos”, de modo que não é apenas a “laje” que serve de ponto de partida, o solo. Deveras, o direito real de laje não abrange apenas o espaço aéreo acima da laje (“andares ascendentes”), mas também o espaço abaixo do solo (“andares subterrâneos”). Salientando ainda que, para a propriedade, especialmente na modalidade de condomínio, é que não há, na laje, direito projetado sobre"áreas comuns”, como jardim e quintal. Assim, o Direito Real não é apenas de Laje, mas também de Subsolo e espaço aéreo), o qual será registrado no registro de imóveis competente.

Todavia, o direito de laje pressupõe, em nosso sentir, em perspectiva funcional, que a unidade esteja isolada da construção original e das eventuais lajes sucessivas, configurando uma célula habitacional distinta, sob pena de se caracterizar como uma mera extensão da propriedade existente.

Cada nova alienação receberá, por sua vez, novo número de registro, mantendo-se a matrícula original.

A escritura para tal fim deverá caracterizar o imóvel, instituindo o direito de laje, além de descrever as unidades autônomas que se formaram: a construção-base e a unidade autônoma da laje, e a indicação de como foi realizada a cessão e pagamento da unidade autônoma (laje) e o preço determinado.

Neste instrumento público consta ainda as advertência sobre os direitos e obrigações contidos no artigo 1.510-C, bem como, sobre a existência do direito de preferência quando da venda, conforme preceitua o artigo 1.510-D do Código Civil.

Toda a alteração da Lei Federal nº 13.465/17 trouxe a possibilidade, de fato, as pessoas que já exerciam o direito dessas construções, regulamentarem esse direito. Hoje os proprietários destes imóveis têm a possibilidade de ter a regulamentação do Direito de Laje por meio do registro.

A natureza jurídica do Direito Real de Laje é esclarecida pela leitura dos arts. 1.510-A e seguintes do Código Civil e do novo § 9º que foi acrescido ao art. 176 da Lei de Registros Publicos (conforme art. 56 da nova Lei).


Essa escritura de instituição de direito real de laje terá, inclusive, uma matrícula própria no Registro de Imóveis, pois, conforme o princípio registral da unitariedade ou unicidade matricial, a cada imóvel deve corresponder apenas uma matrícula. Se o Direito Real de Laje fosse um direito real sobre coisa alheia, ele – por esse princípio registral – não poderia gerar uma matrícula própria.

Poderá, pois, haver, a constituição da laje acima da superfície superior ou abaixo da superfície inferior da construção-base, o que vai ao encontro da função social.

Observe-se que, assim como se dá com a superfície - e anteriormente com a enfiteuse (antigo aforamento) - o direito de laje é de ampla dimensão, compreendendo quase todos os poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar e dispor.

Mas não poderá, o titular da laje, pretender “reivindicar” o imóvel ou exercer direito de sequela, eis que tais poderes emanam apenas do direito de propriedade.

No sentido de gerar segurança jurídica para a lavratura da escritura de instituição de posse, poderá o tabelião verificar “in loco” a construção, assim como deverá “atestar” no sentido de “comprovar” através de documentações seguintes: solicitante: documentos pessoais e qualificação – RG, CPF, certidão de casamento (estado civil, profissão, etc); comprovante de residência; documentos que comprovem a cadeia sucessória do imóvel (títulos aquisitivos);   localização precisa do imóvel (endereço completo); inscrição imobiliária distinta - certidão de lançamento prefeitura municipal (se houver); certidão negativa de débitos com IPTU; certidão de lançamento da prefeitura municipal; comprovante de energia elétrica, água, contratos, recibos, e demais documentos para comprovação da posse; certidão de divida ativa da união; certidão negativa de execução; certidão negativa da justiça do trabalho; certidão negativa de protesto; certidão de feitos ajuizados emitida pela justiça comum estadual; certidão de feitos ajuizados emitida pela justiça comum estadual; planta, ART com assinatura por profissional; certidão positiva e/ou negativa de propriedade  do cartório imobiliário competente; certidão de valor venal  da prefeitura municipal. Que será analisada pelo tabelião e reproduzida na escritura.

Já para regularizar o imóvel através da usucapião administrativo ou extrajudicial, observamos grandes avanços no que se refere à usucapião extrajudicial, culminando agora com a publicação do Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ.

Antes deste Provimento, havia sido publicada a Lei nº 13.465/2017, que trouxe solução para diversos problemas que já tinham sido identificados na usucapião extrajudicial, alterando a redação de incisos e parágrafos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

Após analisar o Provimento nº 65/CNJ, entendemos que se tornou muito mais fácil concretizar a lei, de forma que o cidadão consiga registrar a propriedade, com todas as consequências legais e práticas, evitando transmissões à margem do registro, garantindo a segurança jurídica, valorizando o seu patrimônio e tendo acesso a crédito bancário em condições especiais.

Nosso Tabelionato tem o mesmo trabalho para elaboração daata notarial para fins de usucapião quanto qualquer outra escritura relativa a situação jurídica com conteúdo financeiro, já que deverá incluir o depoimento pessoal do requerente sobre o tempo de sua posse e de seus antecessores; o depoimento, se possível, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; o depoimento, se possível, de todos os confrontantes da gleba a localizar, condôminos ou não; a descrição da ocupação após diligência do tabelião ou de seu preposto, se houver solicitação respectiva; a menção ao justo título ou a quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel; a menção à planta e memorial descritivo mencionados no inciso II do art. 216-A; a menção às certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; devendo permanecer arquivados no Tabelionato cópias autenticadas de todos os documentos originais que instruirão a ata, que será juntada ao processo administrativo de usucapião. Observando ainda que para a ATA DE USUCAPIÃO são pedidos os mesmos documentos que usamos para a Escritura de Instituição de laje, já citados acima.

O Usucapião Extrajudicial e a escritura de Instituição de Direito de Laje veio para ficar, para facilitar a vida do cidadão e para tornar mais céleres os procedimentos judiciais e administrativos aos quais for anexada. Sejamos otimistas. Para maiores informações, procure O Cartório MARLENE LESSA, situado à Rua Dr. Vilarino Borges, 105-A, Centro, Amargosa – Bahia. Tel 75-3634-1630 e fale com a Tabeliã.
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