Amargosa: Cartório Marlene realiza palestra sobre direito de laje e usucapião extrajudicial


Aconteceu na noite desta terá-feira (13), na sede da Aciapa em Amargosa, uma palestra que trouxe como tema: “DIREITO DE LAJE E USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: ASPECTOS TEÓRICOS E PRÁTICOS”, ministrada pelo Dr. Roberto Paulino de Albuquerque Júnior, Bacharel em Direito pela Universidade Católica de Pernambuco, Mestre em Direito pela Universidade Federal de Pernambuco e Doutor em Direito pela Universidade Federal de Pernambuco. Professor adjunto do Departamento de Teoria Geral do Direito e do Direito Privado da Universidade Federal de Pernambuco, já foi Tabelião de Notas no Estado do Rio de Janeiro e atualmente é Registrador de Imóveis em Salvador.

O evento contou a presença de advogados do município e cidades circunvizinhas, representantes da prefeitura, da Santa Casa de Misericórdia e da Diocese de Amargosa, além do Presidente da Câmara de Vereadores, Marcos Paulo Andrade Sampaio, e pessoas da comunidade que possuem imóveis em loteamentos que ainda encontram-se sem o devido registro.



Durante a palestra, Dr. Roberto Paulino, falou sobre as inovações pertinentes para o mundo registral e imobiliário, em especial sobre novo direito real: o de laje, ou sobrelevarão e sobre a usucapião extrajudicial. Logo em seguida, foi aberta uma rodada de perguntas, onde os presentes puderam tirar todas as dúvidas.


PERGUNTAS FEITAS PELOS PRESENTES NA PALESTRA:

1- Comprei o direito sobre uma laje, tenho direito a matrícula própria?

De acordo com a lei, sim. Como bem diz o artigo introdutório o capítulo de Lajes, do Código Civil, o titular detém uma unidade distinta da construção base. Portanto, se trata de um imóvel autônomo, podendo ter sua matrícula individual.

2- O direito real de laje seria uma espécie de condomínio edilício?

Não. Tanto o condomínio edilício quanto o direito real de laje possuem regramento próprio, portanto, não se confundem.

3- Tenho que pagar taxa de condomínio após abrir minha matrícula, quais taxas terei que pagar?

Não. Como falamos logo acima, o direito de laje não é um condomínio, tem seu próprio regulamento. Por mais que ambos tenham estruturas semelhantes, a intenção do legislador foi dar autonomia aos proprietários, não englobando áreas comuns. Entretanto, pode constar na escritura de direto de laje quais os tributos que ambas as partes que residem nos ditos imóveis e utilizam de área de circulação e superfície, devam pagar em conjunto, como limpeza, energia de corredor e acesso ao andar (laje)

4- O direito de laje é uma espécie de direito de superfície?

Não. Apesar do direito de sobrelevação tratar também de superfície, como já mencionamos, tem seu próprio ordenamento, e de acordo com o art. 1510-A, § 1º, do Código Civil, o direito de laje contempla também o espaço aéreo ou subsolo, em projeção vertical.

5- Após ter adquirido meu direito sobre a sobrelevação posso vendê-la?

Sim. A lógica é a mesma para um imóvel autônomo comum. Como bem ilustra o §3º do artigo citado acima: 

“§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.”

6- Os contratos particulares de concessão de posse ou compra e venda, possuem segurança jurídica.

Não. Há segurança jurídica em documento feito no cartório por um tabelião e registrado no registro imobiliário (Quem não registra, não é dono)

8- Pode-se fazer cessão de direitos hereditários ou cessão de direitos possessórios por contrato particular (contrato de gaveta)?

Não, a transferência dos direitos hereditários e/ou possessórios devem ser feitos no Tabelionato de Notas de sua confiança.

9- Documentos particular da Santa Casa de Misericórdia ou qualquer outra entidade pode e transferido ou cedido por documento particular de compra e venda, e pode ser colhido a digital no caso de analfabeto?

Não, os documentos devem ser transferidos a posse e propriedade através de atos públicos, lavrados por tabelião de notas, especialmente nos casos onde existem analfabetos.

10- O que é usucapião?

Usucapião é o direito pelo qual um cidadão adquire a propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso por um determinado tempo. Para que esse direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos na lei, especificamente no Código Civil e na Constituição Brasileira.

11- Quais são os principais requisitos da usucapião?

Para que a usucapião aconteça, é preciso que alguns requisitos básicos inerentes a todas as modalidades sejam cumpridos. São eles: posse com intenção de dono, mansa e pacífica, contínua e duradoura. Além dos demais requisitos vistos acima específicos a depender da modalidade pretendida.

Posse com intenção de dono; Posse mansa e pacífica; Posse contínua e duradoura; Posse de boa-fé e com justo título. 

12-. Onde o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é feito?

Segundo a letra da lei (Art. 216-A do Lei de Registros Públicos, acrescido pelo art. 1071, NCPC), o pedido será processado “diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapiendo”.

13- Já que o procedimento é extrajudicial, há necessidade de advogado?

SIm. A Lei obriga que haja a figura do advogado, que fará e assinará o requerimento.

14- Mesmo se houver litígio, eu posso requer extrajudicialmente a usucapião?

Não. Para recorrer a esta opção, é necessário que a usucapião ocorra de forma consensual e pacífica, sem litígio ou conflito de interesses.

15- O imóvel usucapiendo não possui matrícula, além disso os imóveis confrontantes também não possuem matrícula. Poderá ser feito o procedimento da usucapião extrajudicial neste caso?

Sim, apesar de ser um procedimento mais complexo, que envolverá certidões negativas de matrículas do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, também serão necessários outros requisitos, como por exemplo, a assinatura dos possuidores dos imóveis confrontantes.

16- Quais os documentos necessários para requerer a usucapião extrajudicial?

Inicialmente, deve-se entender que o processo é feito em dois passos. O primeiro é através da ata notarial lavrada pelo tabelionato de notas. Com esse documento em mãos, dá-se a entrada do requerimento no cartório de registro de imóveis. Para isso, os documentos necessários são:

PASSO 1: PARA ATA NOTARIAL

PASSO 2: PARA REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

17. Poderá ser feita usucapião de imóvel rural?

Sim, desde que atenda aos requisitos previstos tanto na legislação que versa sobre a usucapião extrajudicial, quanto aos requisitos da usucapião de imóvel rural. É sempre importante consultar um Tabelião, Registrador e o Advogado.

18- Se alguma das pessoas notificadas não se manifestar, o que acontecerá?

A não manifestação de qualquer um dos interessados, presumir-se-á concordância ao procedimento.

19- Posso fazer usucapião de uma parte do imóvel?

Sim, é possível. Você pode usucapir apenas uma área dentro de uma área maior.

20. Posso perder o imóvel que comprei e não registrei?

Infelizmente sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel. Por isso a importância de realizar o procedimento da usucapião.

21- Quero usucapir um imóvel que tem escritura, é possível?

Sim, é possível, basta preencher os requisitos. Procure seu Tabelião, registrador ou advogado para melhor lhe orientar.

Para melhores informações, procure o Cartório Marlene Lessa.